Checklist da assembleia de condóminos e da ata

1. Antes: a convocatória

• Quem convoca. O administrador (CC, art. 1431.º, n.º 1; art. 1436.º, n.º 1, alínea a). Também podem convocar os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (CC, art. 1431.º, n.º 2) e o condómino que recorre de um ato do administrador (CC, art. 1438.º).

• Assembleia anual. Na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (CC, art. 1431.º, n.º 1). Pode passar para o primeiro trimestre se o regulamento o previr ou se a assembleia o aprovar por maioria (CC, art. 1431.º, n.º 4).

• Prazo e forma. Carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou aviso convocatório com a mesma antecedência e recibo de receção assinado pelos condóminos (CC, art. 1432.º, n.º 1).

• Por e-mail, só para quem o pediu numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata (CC, art. 1432.º, n.º 2). O condómino devolve o recibo de receção por e-mail (CC, art. 1432.º, n.º 3).

• Conteúdo. Dia, hora, local e ordem de trabalhos, e quais os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade (CC, art. 1432.º, n.º 4).

• Segunda data. Convém fixá-la logo. Sem quórum e sem outra data, a reunião fica marcada para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local (CC, art. 1432.º, n.º 6). Pode ser marcada para 30 minutos depois, no mesmo local, se for possível garantir a presença de 1/4 do valor total do prédio (CC, art. 1432.º, n.º 7).

• Videoconferência. A assembleia faz-se à distância, de preferência por videoconferência, quando a administração o decide ou a maioria dos condóminos o pede. A quem, fundamentadamente, não tiver condições e o comunicar, a administração tem de dar os meios; caso contrário, a reunião não pode ser à distância (DL 268/94, art. 1.º-A).

• Documentos. Contas e proposta de orçamento, preparadas pelo administrador (CC, art. 1436.º, n.º 1, alíneas b e l). Para obras de conservação extraordinária ou inovações, pelo menos 3 orçamentos de proveniências diferentes, salvo outra regra do regulamento ou da assembleia (CC, art. 1436.º, n.º 2).

• Fundo comum de reserva no orçamento: pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (DL 268/94, art. 4.º, n.º 2).

• Seguro contra incêndio: é obrigatório e atualiza-se todos os anos; o montante da atualização é deliberado em assembleia (CC, art. 1429.º; DL 268/94, art. 5.º).

2. Durante: votos, representação e maiorias

• Votos = permilagem. Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da percentagem ou permilagem da sua fração (CC, art. 1430.º, n.º 2).

• Procuração. O condómino pode fazer-se representar por procurador (CC, art. 1431.º, n.º 3). A lei não fixa aqui uma forma; na prática, peça-a por escrito e assinada e guarde-a com a ata (confirme o regulamento).

• Regra geral, 1.ª convocatória: maioria dos votos representativos do capital investido, ou seja, do valor total do prédio, e não só dos presentes (CC, art. 1432.º, n.º 5).

• 2.ª convocatória: maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio (CC, art. 1432.º, n.º 6).

Maiorias especiais

• Inovações nas partes comuns

  Maioria exigida

  maioria dos condóminos que represente 2/3 do valor total

  Artigo

  CC, art. 1425.º, n.º 1

• Elevador ou gás canalizado (prédio com 8 ou mais frações)

  Maioria exigida

  maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total

  Artigo

  CC, art. 1425.º, n.º 2

• Painéis para autoconsumo de energia renovável (UPAC), havendo pelo menos duas frações (Lei n.º 29/2026)

  Maioria exigida

  maioria simples dos condóminos

  Artigo

  CC, art. 1425.º, n.º 3

• Obras que alteram a linha arquitetónica ou o arranjo estético

  Maioria exigida

  2/3 do valor total

  Artigo

  CC, art. 1422.º, n.º 3

• Mudar o uso de uma fração, se o título não o fixar (para habitação não é preciso autorização: CC, art. 1422.º-B, aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024)

  Maioria exigida

  2/3 do valor total

  Artigo

  CC, art. 1422.º, n.º 4

• Dividir uma fração em novas frações (sem autorização no título)

  Maioria exigida

  sem qualquer oposição

  Artigo

  CC, art. 1422.º-A, n.º 3

• Proibir atividades nas frações

  Maioria exigida

  sem oposição

  Artigo

  CC, art. 1422.º, n.º 2, alínea d

• Repartir serviços comuns em partes iguais ou pelo uso (no regulamento)

  Maioria exigida

  sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total

  Artigo

  CC, art. 1424.º, n.º 2

• Assuntos que exigem unanimidade

  Maioria exigida

  unanimidade dos presentes com pelo menos 2/3 do capital, sob condição de aprovação pelos ausentes

  Artigo

  CC, art. 1432.º, n.º 8

• E-mails para a próxima vez: registe em ata quem quer ser convocado por e-mail e o endereço (CC, art. 1432.º, n.º 2).

• Quotas: a ata que aprova as contribuições indica o montante anual de cada condómino e a data de vencimento; assim, serve de título executivo contra quem não pagar (DL 268/94, art. 6.º, n.os 1 e 2). O título executivo abrange também os juros de mora à taxa legal. As sanções pecuniárias só ficam abrangidas se aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (art. 6.º, n.º 3).

3. Depois: a ata e os prazos

• Ata obrigatória: redigida e assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes (DL 268/94, art. 1.º, n.º 1).

• O que tem de constar: data e local; condóminos presentes e ausentes; assuntos apreciados; decisões e deliberações, com o resultado de cada votação; e que a ata foi lida e aprovada (art. 1.º, n.º 2).

• Aprovação = eficácia. As deliberações dependem da aprovação da ata, mesmo que ainda não esteja assinada por todos (art. 1.º, n.º 3).

• Assinaturas: assinatura eletrónica qualificada ou manuscrita, no original ou num documento digitalizado com outras assinaturas (art. 1.º, n.º 6). Também vale o e-mail do condómino a declarar que concorda com a ata recebida por e-mail, anexado ao original (art. 1.º, n.º 7). A administração escolhe o meio e a ordem de recolha (art. 1.º, n.º 8).

• 30 dias: comunicar as deliberações a todos os ausentes, por carta registada com aviso de receção ou por e-mail (a quem o aceitou) (CC, art. 1432.º, n.º 9).

• 90 dias (unanimidade pendente): os ausentes têm 90 dias, a contar da receção da carta com a deliberação, para comunicar por escrito se concordam; o silêncio vale como aprovação (CC, art. 1432.º, n.os 10 e 11).

• 15 dias úteis: o administrador executa as deliberações não impugnadas, ou no prazo fixado pela assembleia, salvo impossibilidade devidamente fundamentada (CC, art. 1436.º, n.º 1, alínea i).

• Guardar as atas e facultar a consulta a condóminos e a terceiros com direitos sobre as frações (DL 268/94, art. 1.º, n.º 5).

Contestar uma deliberação

São anuláveis as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos já aprovados, a pedido de quem não as aprovou (CC, art. 1433.º, n.º 1).

• 10 dias (da reunião, para presentes; da comunicação, para ausentes): exigir ao administrador uma assembleia extraordinária, a realizar em 20 dias, para revogar a deliberação (CC, art. 1433.º, n.º 2).

• 30 dias (da deliberação, para presentes; da comunicação, para ausentes): levar a deliberação a um centro de arbitragem (CC, art. 1433.º, n.º 3).

• Ação de anulação: até 20 dias depois da assembleia extraordinária ou, se esta não foi pedida, até 60 dias depois da deliberação (CC, art. 1433.º, n.º 4). Pode ainda pedir-se a suspensão (CC, art. 1433.º, n.º 5).

Quotas em atraso

• O administrador instaura a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao IAS do ano (537,13 € em 2026), salvo deliberação da assembleia em contrário (DL 268/94, art. 6.º, n.os 4 e 5; Portaria n.º 480-A/2025/1, art. 2.º).

• Venda de fração: o administrador emite a declaração de encargos e dívidas no prazo de 10 dias (CC, art. 1424.º-A, n.os 1 e 2; art. 1436.º, n.º 1, alínea q).

Do primeiro aviso à ação executiva, com juros e uma minuta de carta: Quotas de condomínio em atraso: o que fazer e como cobrar.