Quotas de condomínio em atraso: o que fazer e como cobrar

O que fazer quando um condómino não paga as quotas?

Cobrar é uma função do administrador: exigir a cada condómino a sua quota-parte nas despesas aprovadas, com os juros legais e as sanções fixadas no regulamento ou pela assembleia (CC, art. 1436.º, n.º 1, alínea f). Por esta ordem:

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   Confirme a dívida. Na conta corrente da fração: as quotas vencidas, os pagamentos recebidos e o saldo, com a data de vencimento de cada quota.

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   Avise logo depois do vencimento. Um lembrete simples resolve a maior parte dos esquecimentos.

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   Envie uma carta. Registada com aviso de receção, com o valor em dívida, o prazo para pagar e o que acontece depois (minuta abaixo). É boa prática, não um requisito: numa obrigação com prazo certo, há mora sem interpelação (CC, art. 805.º, n.º 2, alínea a).

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   Registe um acordo por escrito. Se o condómino propuser pagar em prestações, ponha no papel os valores e as datas, assinado pelos dois.

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   Avance para a ação executiva. A ata que fixou as quotas serve de título, e a lei marca um prazo de 90 dias (veja abaixo).

A ata serve de título executivo?

Sim, se disser o que a lei pede. A ata da assembleia que deliberou as contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento (DL 268/94, art. 6.º, n.º 1). Com esses dois elementos, é título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte no prazo (art. 6.º, n.º 2): um dos documentos a que a lei dá força executiva (CPC, art. 703.º, n.º 1, alínea d). O condomínio pode, assim, avançar diretamente para a execução.

O título abrange também os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio (art. 6.º, n.º 3).

Daqui para a frente, a deliberação das quotas deve indicar o montante anual de cada fração e as datas de vencimento: veja o que a ata tem de dizer no checklist da assembleia e da ata. Para as dívidas que já existem, avalie as atas que tem: uma ata que se limita a reconhecer uma dívida acumulada já foi recusada como título executivo (Relação de Guimarães, acórdão de 23 de janeiro de 2025).

Quando é obrigatório avançar para tribunal?

O administrador deve instaurar ação judicial para cobrar as quotas, os juros e as sanções (DL 268/94, art. 6.º, n.º 4). Quanto ao prazo, a lei diz:

O indexante dos apoios sociais (IAS) é de 537,13 € em 2026 (Portaria n.º 480-A/2025/1). Se a assembleia decidir outra coisa, por exemplo esperar enquanto corre um acordo de pagamento, a deliberação fica na ata.

Os 90 dias são um dever do administrador, não um prazo para o condomínio cobrar: passá-los não extingue o direito às quotas (Relação de Guimarães, acórdão de 2 de abril de 2025). O administrador que não cumpre as suas funções é que fica civilmente responsável pela omissão (CC, art. 1436.º, n.º 3).

Em tribunal, o condomínio é representado pelo administrador (CC, art. 1437.º, n.º 1). O texto do n.º 5 deixa uma dúvida sobre a contagem do prazo: veja os pontos a confirmar.

Pode cobrar juros e multas por atraso?

Juros, sim. Numa dívida em dinheiro, a indemnização pelo atraso são os juros a contar do dia da constituição em mora (CC, art. 806.º, n.º 1), à taxa legal (CC, art. 806.º, n.º 2), hoje de 4% ao ano (CC, art. 559.º, n.º 1; Portaria n.º 291/2003). Como cada quota tem data de vencimento, há mora desde essa data, sem interpelação (CC, art. 805.º, n.º 2, alínea a).

Multas, só com base. A assembleia pode fixar penas pecuniárias pela inobservância do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador (CC, art. 1434.º, n.º 1), e o título executivo só abrange as sanções aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (DL 268/94, art. 6.º, n.º 3). As penas aplicadas num ano nunca excedem 1/4 do rendimento coletável anual da fração (CC, art. 1434.º, n.º 2).

E se a fração for vendida com dívidas?

Para vender, o condómino pede ao administrador uma declaração com os encargos e as dívidas da fração. É documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela e aceita as dívidas do vendedor ao condomínio (CC, art. 1424.º-A, n.os 1 a 3). O administrador emite-a em 10 dias (CC, art. 1424.º-A, n.º 2; art. 1436.º, n.º 1, alínea q).

Sem essa declaração do comprador, cada dívida fica com quem era dono quando devia ter sido paga (CC, art. 1424.º-A, n.º 3). O que vencer depois da venda é do novo proprietário (CC, art. 1424.º-A, n.º 4).

As quotas em atraso prescrevem?

Sim. As quotas ordinárias, pagas periodicamente, prescrevem em regra em cinco anos, como «prestações periodicamente renováveis» (CC, art. 310.º, alínea g; Relação do Porto, acórdão de 26 de junho de 2025). O prazo corre para cada quota desde o dia em que pode ser exigida (CC, art. 306.º, n.º 1). Prescrita a quota, caem também os juros e as penalidades pelo atraso (mesmo acórdão).

A prescrição interrompe-se com a citação do condómino na ação (CC, art. 323.º, n.º 1) ou quando ele reconhece a dívida perante o condomínio (CC, art. 325.º, n.º 1), e há causas que o suspendem: o mesmo acórdão somou as suspensões de 2020 e 2021. Na dúvida sobre uma dívida antiga, confirme as datas antes de avançar.

Minuta: carta ao condómino com quotas em atraso

Para o passo 3. Substitua o que está entre parênteses retos e envie por carta registada com aviso de receção. O tom é firme e sem ameaças: o valor, o prazo, o acordo possível e o que a lei permite.

[Nome do condomínio]
[Morada do prédio]

Exmo.(a) Senhor(a) [nome do condómino]
Fração [letra], [morada]

[Local], [data]

Assunto: quotas de condomínio em atraso, fração [letra]

Exmo.(a) Senhor(a),

Na qualidade de administrador do condomínio, informo que não constam como pagas as seguintes quotas da fração [letra]:

- [mês e ano]: [valor] €, vencida a [data]
- [mês e ano]: [valor] €, vencida a [data]

Total em dívida: [valor] €, a que acrescem juros de mora à taxa legal desde o vencimento de cada quota.

Peço-lhe que regularize o pagamento até [data, por exemplo 15 dias depois de receber esta carta], por transferência para o IBAN [IBAN do condomínio], indicando «Fração [letra]».

Se não puder pagar tudo de uma vez, contacte-me até essa data para combinarmos um plano de pagamento por escrito.

Recordo que a ata da assembleia de [data], que fixou o montante anual a pagar por cada fração e as datas de vencimento, constitui título executivo (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º). Sem pagamento nem acordo no prazo indicado, o condomínio poderá cobrar a dívida judicialmente.

Com os melhores cumprimentos,

[Nome do administrador]
Administrador do condomínio [nome do condomínio]
[Telefone ou e-mail]

Pontos a confirmar

• O título constitutivo e o regulamento. Podem fixar sanções, repartir os serviços comuns em partes iguais ou pelo uso (CC, art. 1424.º, n.º 2) e ter outras regras próprias do prédio.

• A contagem dos 90 dias. O art. 6.º, n.º 5, do DL 268/94 não diz como se conta o prazo quando a dívida só chega ao IAS depois do primeiro incumprimento. Na dúvida, confirme com um advogado ou solicitador.

• O acordo de pagamento. Por escrito, com valores e datas. Se a assembleia decidir não avançar para tribunal enquanto o acordo corre, registe a deliberação na ata.

• Quando chamar um advogado ou solicitador. Antes de instaurar a ação executiva. A minuta deste guia é uma carta ao condómino, não uma peça para o tribunal.